Baufachzeitung

16.12.2017

Baurecht Baufachzeitung

Baurecht: Nur bezahlen, was wirklich gebaut ist

Bauträgerverträge haben Vor- und Nachteile. Der Aussicht auf ein „Rund-um-sorglos-Paket“ für das Eigenheim stehen fehlende Mitspracherechte und finanzielle Risiken gegenüber. Dass diese überwiegen können, zeigt ein aktuelles Beispiel. Kürzlich ließ sich ein Bauträger von seinem Auftraggeber einen noch nicht erreichten Bautenstand bestätigen und rang ihm eine entsprechende Zahlungsanweisung ab. Es handele sich doch nur um eine Formalie, so der Bauträger, und der Erwerber könne doch wohl schon einmal unterschreiben. „Ein solches Vorgehen grenzt an Betrug“, sagt Rechtsanwalt Dr. Andreas Neumann, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht). „Es kann nicht sein, dass ein Bauträger einen tatsächlich nicht erreichten Bautenstand vortäuscht und von den Erwerbern dann auch noch eine Bestätigung und entsprechende baufortschrittabhängige Abschlagszahlung verlangt“, so der Bauanwalt aus Münster.

Gerät der Bau im Verlauf eines Bauvorhabens ins Stocken, etwa aufgrund von Liquiditätsengpässen des Bauträgers, sind vorzeitig gezahlten Raten gefährdet. Droht dem Bauträger sogar die Insolvenz, ist der Verbleib des Geldes fraglich. Ein gerichtlich eingesetzter Insolvenzverwalter könnte zwar die Erfüllung des Bauträgervertrags wählen, den Bau und damit auch die betreffende Eigentumswohnung also noch fertigstellen und mögliche Mängel beseitigen. Allerdings kann er dann – baufortschrittsabhängig gemäß dem notariell vereinbarten Ratenplan – sämtliche zur Restfertigstellung noch offenen Raten verlangen. Die vom Erwerber vorzeitig geleisteten Zahlungen werden zu ganz gewöhnlichen Insolvenzforderungen, die zur Insolvenztabelle anzumelden sind. „In einem solchen Fall zahlt der Erwerber praktisch doppelt, da er im besten Fall nur noch eine zugeteilte Quote an der Insolvenzmasse erhält“, warnt Neumann.

Plötzlich Betrüger
Erwerber von Bauträgerobjekten finanzieren ihr Bauvorhaben meist über ein Darlehen. Im geschilderten Fall kann die darlehensgebende Bank den Erwerber sogar wegen Beteiligung an einem Betrug belangen. Denn in der Regel lässt die Darlehensgeberin das Darlehen durch eine eingetragene Grundschuld im Wohnungseigentumsgrundbuch dinglich sichern, oder ggf. durch Pfändung der Auflassungsvormerkung des Erwerbers für den betreffenden Miteigentumsanteil am noch ungeteilten Grundstück. Erfolgt eine vorzeitige, d.h. nicht baufortschrittsgemäße Auszahlung, bleibt das Darlehen insoweit ungesichert. „Die Vorlage des falschen Bautenstandsberichts ist eine Täuschung, aus der sich ein Schaden für die Darlehensgeberin ergibt, den sie zur Anzeige bringen kann“, so Neumann. Ist auch der Bauträger über eine Bank finanziert, ergeben sich Rechte des Erwerbers aus dem Freigabeversprechen dieser Globalgläubigerin. Denkbar ist, dass die Bank des Bauträgers das betreffende Wohnungseigentum aus der Haftung entlässt. Sodann muss der Erwerber den Bauträger auf Zustimmung zur Umschreibung des Eigentums im Grundbuch (bei erklärter Auflassung im Bauträgervertrag) oder auf Auflassung verklagen. Es ist auch möglich, dass die Globalgläubigerin dem Erwerber alle gezahlten Raten bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts ohne Zinsen zurückzahlt. In diesem Fall muss der Erwerber, wenn ihm kein Zurückbehaltungsrecht zusteht, im Gegenzug zur Rückzahlung der Raten die Löschung der zu seinen Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung bewilligen.

Rückzahlung ist Chefsache
Hat der Bauträger das Projekt nicht finanziert und ist er noch greifbar, sollte der Erwerber nicht nur vom Bauträger sondern in Gesamtschuld auch von dessen Geschäftsführer bzw. Vorstand persönlich die Rückzahlung der vorzeitig gezahlten Raten verlangen. Die Frist dafür sollte möglichst kurz bemessen sein. Grundlage ist ein Verstoß gegen die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die zwar für Bauträger, nicht aber für Erwerber gilt. Zahlt der Bauträger bzw. dessen persönlich haftende Geschäftsführer die unrechtmäßig entgegengenommenen Beträge nicht fristgerecht zurück, muss entsprechend geklagt werden. Dabei können auch Zinsen ab vorzeitiger Entgegennahme der Raten sowie Auskunft über die zwischenzeitlich hieraus gezogenen Nutzungen verlangt werden. „Erwerber sollten hier alle gesetzlichen Möglichkeiten ausschöpfen und auch Schäden durch Verzug und Nutzungsausfall geltend machen“, empfiehlt Neumann. Überdies rät der Bauanwalt, auch die gerichtliche Feststellung zu erwirken, dass der Rückzahlungsanspruch gegenüber dem persönlich haftenden Beklagten aufgrund vorsätzlicher unerlaubter Handlung besteht, um einer Restschuldbefreiung vorzubeugen. „Von einem Rücktritt vom Vertrag rate ich jedoch ab, weil der Erwerber dadurch den Schutz der Auflassungsvormerkung verlieren würde“, unterstreicht Neumann.

Juristische Möglichkeiten ausschöpfen
Zu prüfen ist im Einzelfall auch ein möglicher Verstoß gegen das Bauforderungssicherungsgesetz (BauFordSiG), aus dem sich ein weiterer Direktanspruch gegen den oder die Geschäftsführer bzw. den Vorstand persönlich ergeben kann. Denn Bauträgererwerbspreisraten sind als Baugeld im Sinne des BauFordSiG anzusehen, so dass auch der Geschäftsführer bzw. Vorstand der Bauträgergesellschaft persönlich haftet, wenn er die vom Erwerber gezahlten Raten zweckwidrig verwendet und deshalb eine dem Baugläubiger zustehende Werklohnforderung nicht erfüllt wird. Vertretbar erscheint, auch den Erwerber vom Bauträger in den Schutzbereich des BauFordSiG einzubeziehen.

„Am besten sollte man es gar nicht erst so weit kommen lassen“, rät Neumann. „Erwerber sollten Bautenstandsberichte vom Bauträger immer gründlich und am besten unter Zuhilfenahme eines Bausachverständigen und Bauanwalts prüfen und kritisch hinterfragen. Keinesfalls sollten Erwerber vorzeitige Auszahlungsanweisungen gegenüber der Darlehensgeberin veranlassen.“

Weitere Informationen unter www.arge-baurecht.com

 

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