Baurecht: Erst die Abnahme klärt die Verhältnisse

Sechs Monate nach Einzug gilt die Architektenleistung als abgenommen! Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 26.09.2013 (VII ZR 220/12) entschieden. Der BGH geht davon aus, dass der Auftraggeber ein Gebäude automatisch abnimmt, sobald er einzieht und sich dann sechs Monate lang nicht rührt. Das betrifft auch die Architektenleistung, wenn er diese nicht rügt. Das Urteil des BGH scheint gut für den Rechtsfrieden zwischen Architekten und Auftraggeber zu sein, so die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Allerdings, so die ARGE Baurecht, sind die Planer mit dem neuen BGH-Urteil nicht automatisch aus dem Obligo und klare Verhältnisse nicht in jedem Fall geschaffen. Denn selbst wenn der Auftraggeber das Gebäude bereits übernommen hat, läuft die architektenrechtliche Verjährungsfrist solange nicht, wie noch Restarbeiten zu erledigen sind, noch Mängel beseitigt werden müssen oder der Bauherr noch auf Pläne und Unterlagen vom Planer wartet. Dies trifft vor allem dann zu, wenn Architekten auch die Bauüberwachung (Leistungsphase 8 HOAI) erbringen.

In diesem Fall kann die Abnahme der Bauleistungen nicht gleichgesetzt werden mit der Abnahme der Architektenleistungen. Denn der Bauüberwacher muss auch noch die Mangelbeseitigung der bei Abnahme erkannten Mängel überwachen und gegebenenfalls eine Nachabnahme durchführen (Vgl. Anlage 10 HOAI 2013 LPH 8 Buchstabe p). Dies kann sich einige Zeit hinziehen, auch nachdem der Auftraggeber das Gebäude längst bezogen hat. In diesem Fall wären die vom BGH genannten sechs Monate erst ab der Nachabnahme und nicht bereits ab dem Einzug zu berechnen.