Baurecht: Gewährleistung auf Solaranlage schon in die Planung einbeziehen

Mit Photovoltaikanlagen lässt sich gutes Geld verdienen. Das nutzen viele Investoren. Manche bauen Solaranlagen auf die Dächer ihrer Immobilien, andere investieren in Solarparks. Was aber, wenn die Anlage defekt ist? Wie lange dauert die Gewährleistungsfrist? Zu Photovoltaikanlagen, und speziell zur Gewährleistungsfrist, gibt es inzwischen eine Reihe von Urteilen, allerdings keine einheitliche Rechtsprechung, so die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Ob die Gewährleistung zwei oder fünf Jahre beträgt, richtet sich nach der Installationsweise der Anlage. Das haben die Gerichte in verschiedenen Urteilen näher definiert. Die Gewährleistung beträgt mindestens zwei Jahre. Handelt es sich um eine eigenständige, erdverbundene Anlage mit eigenem Fundament, ist sie ein Bauwerk – und die Gewährleistungsfrist besteht fünf Jahre. Dachanlagen sind nicht immer eigene Bauwerke, sondern meist Anlagen, die nur der Stromeinspeisung dienen und dazu lediglich auf einem Gebäude montiert werden. Sie übernehmen keinerlei Funktion für das Gebäude selbst und genießen bei Mängeln deshalb nur eine zweijährige Verjährungsfrist (BGH, Urteil vom 09.10.2013 – Aktenzeichen: VIII ZR 318/12).

Sind Solaranlage und Haus aber voneinander abhängig, steigt die Verjährungsfrist auf fünf Jahre (Urteil des OLG München vom 10.12.2013 Aktenzeichen: 9 U 543/12 Bau). Das Urteil bezog sich auf eine Immobilie, die im Dach- und Innenbereich erheblich umgebaut werden musste, um die Solaranlage samt Kontroll- und Steuerungsanlage zu installieren. Investoren, so rät die ARGE Baurecht, sollten die Frage der Gewährleistung bereits bei Planung und Projektentwicklung bedenken. Es kann sich lohnen.