339 Wohnungen in Freiburg saniert

 Der 2012 modernisierte Komplex „Alban-Stolz-Straße 16 – 30“ in Freiburg-Zähringen mit 339 Wohneinheiten kann als Blaupause für die energetische Sanierung von Anlagen in Eigentümergemeinschaft angesehen werden: Planung, Durchführung und Finanzierung verliefen zielgerichtet, aufeinander abgestimmt und im Sinne aller Beteiligten. Für das gute Gelingen sorgte in erster Linie die weitsichtige Planung und Koordination aller Maßnahmen durch die Gisinger Hausverwaltung, die die Liegenschaft betreut. Wichtig war zudem das wegweisende Förderkonzept der baden-württembergischen Landesregierung, mit dem es möglich wurde, günstige Finanzierungsformen für Eigen-tümergemeinschaften zu nutzen. Ein Projektbericht.

Wie Wohnanlagen von Genossenschaften oder freien Trägern sind die Gebäude von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) dem Zahn der Zeit ausgesetzt – und viele entsprechen heute nicht mehr dem aktuellen energetischen Standard. Dabei gilt für diese Anlagen dasselbe, wie für alle anderen Gebäude: Eine energetische Sanierung senkt die Heizkosten, verbessert das Wohnklima, erhält oder steigert den Immobilienwert und sorgt für eine attraktive(re) Optik. Die Sanierung großer Anlagen geht zudem einher mit langfristiger Quartiers-Entwicklung – das ist mit der Optimierung eines Einfamilienhauses nie zu schaffen. Die Nebeneffekte für Klima (geringere Schadstoff-Emissionen durch weniger Heizenergie-Verbrauch) und Beschäftigung (arbeitsintensive Investitionen) sind politisch gewollt und verstärken die positive Grundeinstellung zum Sanieren. Dass die energetische Sanierung von WEG-Gebäuden dennoch hinterherhinkt, liegt zum Teil an der Struktur der Eigentümergemeinschaften und dem Abstimmungsprocedere, das für eine Investition erforderlich ist. Ein weiterer Grund war bislang, dass eine Sanierung für die Gemeinschaften schwierig zu finanzieren war.

So ist über einen langen Zeitraum ein Sanierungsstau bei WEG-Anlagen aufgelaufen. Diese machen einen wesentlichen Anteil des deutschen Wohnungsbestandes aus – in Baden-Württemberg liegen beispielsweise rund 20 Prozent der Wohnungen in der Hand von Eigentümergemeinschafen. Um diesen Stau aufzulösen, müssen zunächst zwei Bedingungen erfüllt sein: Es bedarf optimaler politischer Rahmenbedingungen und zudem eines engagierten Teams. Mit der Sanierung der Wohnanlage „Alban-Stolz-Straße“ in Freiburg – 339 Wohneinheiten in Privateigentum – hat die Gisinger Hausverwaltung gezeigt, dass sich dann auch sehr große Komplexe umfassend sanieren lassen. Ausschlaggebend für den Erfolg waren vier Parameter: Neutrale Beratung, kontinuierliche Information, attraktive Finanzierung und vorbildliches Projekt-Management.

Beitrag des SWR über die „Alban-Stolz-Straße“ in Freiburg (1:30 Minuten)

Neutral informiert: Energieberater als Begleiter
„Ohne die inhaltlich Begleitung durch unsere Partner Winfried Vater und Thomas Winkler als neutrale Energieberater hätten wir die Menschen in der Alban-Stolz-Straße nicht so schnell und umfassend überzeugt“, ist sich Frank Spittler, Geschäftsführer der Gisinger Hausverwaltung, sicher. Dip.-Ing. Winfried Vater leitet ein Ingenieurbüro in Staufen und erarbeitete die Energieberatung. Ebenfalls in Staufen ist das Büro von Dipl.-Ing. (FH) Thomas Winkler beheimatet. Er war als Bauingenieur für die sorgfältige Planung der Sanierung, die umfangreiche Ausschreibung der Leistungen und als Bauleiter in das Projekt eingebunden. Im Bau-Alltag zahlte sich vor allem die wöchentliche Sprechstunde aus, in der Winkler für die Bewohner für Fragen zur Verfügung stand. „Die Argumente der Ingenieure fanden nicht nur Zustimmung, weil der Rat von ausgewiesenen Fachleuten kam, sondern eben auch, weil die Sanierungsvorschläge neutral entwickelt wurden. Das kommt bei den Eigentümern gut an und führt zu hoher Akzeptanz“, führt Spittler aus.

Die Fachleute präsentierten auf Eigentümerversammlungen die Möglichkeiten, die durch die Baumaßnahmen erreicht werden konnten und beantworteten die Fragen der Investoren. So konnten viele Sorgen vor Fehlinvestitionen ausgeräumt werden – ebenso wie überzogene Erwartungen oder Wünsche, die zum Teil mit der Sanierung verbunden waren.

Günstig finanziert: KfW-Kredite (endlich auch) für WEGen
Die vielleicht höchste Hürde bei dem Plan, eine Anlage in Eigentümergemeinschaft zu sanieren, liegt in der Finanzierung. Schließlich sind die Möglichkeiten der Eigentümer sehr unterschiedlich, genauso wie die Bereitschaft, in das Eigentum zu investieren. Je mehr Eigentümer eine Gemeinschaft bilden, desto schwieriger wird es. Noch entscheidender: Günstige Finanzierungsmodelle waren bis vor kurzem für Eigentümergemeinschaften nicht zu bekommen – weil klare Vorgaben der Bankenaufsicht fehlen, konnten zum Beispiel die guten KfW-Programme kaum genutzt werden.

Zum Gelingen der Freiburger Sanierung hat daher zu einem wesentlich Teil ein neues Finanzierungs-Programm des Landes Baden-Württemberg beigetragen. Kern-Element ist das Angebot, die vorhandenen KfW-Kredite über die landeseigene L-Bank an Wohnungseigentümergemeinschaften durchzu-reichen. Das Land reicht hierzu Bürgschaften an die L-Bank aus, damit diese die Darlehen an Eigentümergemeinschaften vergeben kann.

In Freiburg erhielten die Eigentümer auch zu diesem Thema ausführliche Informationen. „Wie bei der bautechnischen Beratung ist es auch für die Empfehlung zur Finanzierung am besten, wenn der Rat von Fachleuten ohne eigenes wirtschaftliches Interesse kommt“, erläutert Spittler. Zudem freute er sich über die unkomplizierte Abwicklung mit den Geldinstituten. KfW und L-Bank unterstützen das Projekt mit viel Einsatz. „Alle Fragen zu Förderbedingungen oder technischen Details wurden kompetent und schnell beantwortet – das hat mich beeindruckt“, berichtet Spittler.

Neben Eigentümern, Verwaltung und Banken gibt es noch einen Gewinner: Auch das Land ist mit der Entwicklung des Programms hoch zufrieden. Im Jahr 2013 ging die Landesregierung noch einen Schritt weiter und senkte den Zins nochmals auf den nun denkbar günstigsten Satz von 0,0 Prozent. Geplant ist, die speziell für Wohneigentumsgemeinschaften entwickelten För-derinstrumente zu verstetigen beziehungsweise auszubauen. Mittlerweile haben Politiker anderer Bundesländer erkannt, dass mit diesem Ansatz ein immenses Sanierungs-Potenzial erschlossen werden kann – hier sind die oben genannten positiven Nebeneffekte die Haupttreiber: Sinkende Schadstoff-Emissionen, die beim Erreichen des CO2-Ziels helfen sowie verstärkte Nachfrage nach Arbeit. Unter anderem planen Rheinland-Pfalz und Hessen, Modelle nach dem Baden-Würt-tembergischen Vorbild aufzubauen.

Projekt-Management: Von der Idee bis zur Bauabnahme
Mehr als 4.500 Wohnungen betreut die Gisinger Hausverwaltung – aber selbst für eine große Verwaltung ist ein Projekt wie die Alban-Stolz-Straße eine Herausforderung. „Es war von Anfang an klar, dass sich der Sanierungsaufwand für alle lohnt – vor allem für diejenigen, die als Selbstnutzer in der Alban-Stolz-Straße leben. Daher haben wir das Land auch aktiv unterstützt, das Förderprogramm der L-Bank zu entwickeln“, berichtet Spittler. Nach dem Start begannen die unterschiedlichen Planungsläufe: Die Informationsveranstaltung über Finanzierung und Nutzen der energetischen Sanierung, die akribische Planung der Baumaßnahmen. Dafür arbeitete die Hausverwaltung eng mit Projektplanern der Industrie und mit den Handwerkern zusammen. Spittler: „Am Ende zählt eine technisch und handwerklich einwandfreie Leistung. Sonst ist alle Vorarbeit Makulatur.“ Sanierung nach Schema “F” schied von vornherein aus: Nur ein maßgeschneidertes Konzept stellt sicher, dass die Baumaßnahmen dauerhaft funktionieren. Das gilt für eine Totalsanierung wie für jedes einzelne Gewerk: Bei der Fassadensanierung war insbesondere die Planung der Details wichtig, die in enger Abstimmung mit dem Systemgeber (Sto AG, Stühlingen) erfolgte. Das Gebäude-Ensemble ist zwischen sieben und 14 Stockwerken hoch, steht zum Teil versetzt zueinander und das Gros der Wohnungen ist mit Balkon ausgestattet. Daher waren viele Kanten und Ecken fachgerecht zu planen. Weil die Außenhaut den größten architektonischen Einfluss auf die Sanierung nimmt, muss auch das Farbkonzept zur Anlage passen. Hier wurde es gleich mitgeliefert: Das Spiel von Ockergelb und Weiß gibt dem ehemals mit Waschbeton verkleideten Komplex ein freundliches, modernes Gesicht, rote Farbakzente an Eingängen und Treppenhäusern helfen, die große Anlage zu gliedern.

Außerdem kamen für die vielschichtigen Baumaßnamen nur erfahrene Handwerksbetriebe infrage. Die Dämm-Arbeiten übernahm die Hermann Emter GmbH (Freiburg), die schon viele Jahre mit Gisinger und mit dem Dämmsystem arbeitet.

Ohne Kommunikation geht es nicht
In einer Anlage, in der mehrere hundert Menschen leben und bei einer Sanierung „bei laufendem Betrieb“ spielt außerdem eine stets erreichbare Bauleitung eine wichtige Rolle. Die Fragen der Bewohner ergeben sich zum Teil erst während der Bauarbeiten und sie müssen zügig und kompetent beantwortet werden, damit die Akzeptanz für die Sanierung erhalten bleibt. Jeder Investor hat sein eigenes Profil und will ernst genommen werden. In Freiburg lief die Sanierung außerdem so gut, weil auch der Verwaltungsbeirat in jeder Phase kooperativ mitgearbeitet hat und auch die Bewohner positiv mit den Baumaßnahmen umgingen.

Frank Spittler wagt einen Blick in die Zukunft: Viele ältere Menschen denken zum Beispiel darüber nach, ihre Wohnung barrierefrei umzubauen. „Es bietet sich in diesen Fällen an, zu prüfen, ob sich diese Umbaumaßnahmen an die Sanierung andocken lassen. Auch hierfür stehen spezielle Förderprogramme der KfW zur Verfügung, die sich im Idealfall kombinieren lassen.“ Auch auf der Ebene der Beratung wird in Baden-Württemberg weiter gedacht. Mit den Energieagenturen stehen zum Beispiel neutrale Partner bereit, die sowohl die Verwaltungen als auch die Eigentümer zielgruppenspezifisch informieren. Erste Partnerschaften – zum Beispiel mit der Energieagentur Regio Freiburg – wurden bereits eingegangen.

Bautafel
Standort: Freiburg, Alban-Stolz-Straße 16 – 30
Bauherr: Wohnungseigentümergemeinschaft
Verwaltung: Gisinger Hausverwaltung, Freiburg
Energieberatung: Dip.-Ing. Winfried Vater, Staufen
Bauleiter: Dipl.-Ing. (FH) Thomas Winkler, Staufen
Fassadenarbeiten: Herrmann Emter GmbH, Freiburg
Dämmsystem: StoTherm Mineral
Farbkonzept: StoDesign

 Quellen: www.youtube.com/user/DrAlbanStolz