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Die Grundsteuerreform – einheitliche Regelungen nicht in Sicht


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Das bisher geltende System zur Berechnung der Grundsteuer wurde aufgrund veralteter Einheitswerte und unterschiedlicher Bemessungsgrundlagen für verfassungswidrig erklärt.

Die daraufhin neu gestaltete Grundsteuerreglung wurde durch den Bundesrat am 09. November 2019 endgültig beschlossen, sodass ab 2025 neue Berechnungsmethoden für die Grundsteuer gelten.

Bundesländer erhalten mehr Kompetenzen

Interessant an der Neugestaltung der gesetzlichen Regelungen, für die sogar das Grundgesetz geändert werden musste, ist, dass die Bundesländer mehr Kompetenzen erhalten sollen. Durch eine, von Bayern durchgesetzte Öffnungsklausel, haben die Bundesländer nun die Möglichkeit, selbst ein Berechnungsmodell zu entwickeln, das dann auch von den Bundesregelungen abweichen kann.

Länder wählen unterschiedliche Berechnungsmodelle

Zu welchem Berechnungsmodell die einzelnen Bundesländer greifen, ist jeweils vor allem eine politische Entscheidung, die durchaus heikel ist. Dass die bisherige Regelung zur Berechnung der Grundsteuer veraltet ist, liegt nämlich vor allem daran, dass sich Generationen von Finanzministern bisher nicht an eine Reform gewagt haben, da bereits kleinste Änderungen an der Grundsteuer erhebliche Auswirkungen haben.
Von der Möglichkeit, landeseigene Berechnungsmodelle zu entwickeln, hat bereits eine Vielzahl der Bundesländer Gebrauch gemacht.

In Baden-Württemberg wurde beispielsweise bereits im November des letzten Jahres ein Modell mit modifizierten Bodenwerten beschlossen, sodass die Grundsteuer sich vornehmlich aus dem Bodenwert und der Grundstücksfläche berechnen soll. Hiermit soll zum einen sichergestellt werden, dass Eigentümer von Wohngebäuden weniger belastet werden, während Eigentümer unbebauter Flächen in größeren Städten stärker besteuert werden sollen, wobei zu beachten ist, dass die Kommunen hierfür die sogenannten Hebesätze noch anpassen müssten, bevor es zu einer tatsächlichen Entlastung der Wohnungseigentümer kommen würde.

Auch in Bayern wurde beschlossen, von der Bundesregelung abzuweichen, ohne sich allerdings an der baden-württembergischen Regelung zu orientieren. Die Grundsteuerberechnung in Bayern soll sich nach einem sehr einfachen Modell richten, indem schlicht die Grundstücksfläche und die Gebäudefläche herangezogen wird. Dieses sogenannte Flächenmodell unterscheidet allerdings nicht zwischen den Wohnlagen, was zu dem ungewünschten Effekt führen könnte, dass Bewohner ländlicher und unattraktiverer Regionen eine gleich hohe Grundsteuer zu bezahlen hätten, als Bürger in teuren Lagen in Innenstädten. Zu beachten ist allerdings auch hier, dass dieser Effekt nur bei vergleichbaren kommunalen Hebesätzen auftreten kann.

In der Hansestadt Hamburg wird sich hingegen vorwiegend am Mietspiegel orientiert. Hier dienen Grundstücksfläche und Wohnlage als Maßstab. Für Brachflächen gilt hingegen eine erhöhte Grundsteuer.

In anderen Bundesländern, wie beispielsweise in Hessen, Sachsen und dem Saarland, ist der Wunsch nach einem landesspezifischen Brechungsmodell zwar ebenfalls vorhanden, allerdings noch nicht beschlossene Sache. Ein unkompliziert umzusetzendes Modell mit wenig Variablen scheint hier wohl am sinnvollsten. Im Vordergrund sollte eine einfache Umsetzung stehen, weshalb das von Bayern ins Leben gerufene Flächenmodell durchaus Charme hat. Es sollte allerdings differenzierter auf die verschiedenen Wohnlagen geachtet werden, um eine gewisse Steuergerechtigkeit zu erzielen.

Manche Bundesländer, wie etwa Rheinland-Pfalz, Sachsen oder Thüringen wollen auf das Bundesmodell setzen und nicht von der Öffnungsklausel Gebrauch machen. Die Bundesregelungen, die sich an Grundstücksflächen, Bodenrichtwert, Nettokaltmiete, Immobilienart und Gebäudealter orientieren, sind sicherlich dazu geeignet eine ausreichende Differenzierung zu erreichen, sind auf der anderen Seite allerdings auch äußerst kompliziert und weniger benutzerfreundlich. Für das Bundesmodell muss der Bürger verschiedenste Werte ermitteln und einreichen, ferner kommt das Bundesmodell nicht ohne eine Steuererklärung aus, was bei der Vielzahl der Grundstücke zu einem bürokratischen Albtraum führen dürfte.

Fazit

Ob sich die Einnahmen für die Kommunen durch die Bundesregelung reduzieren, wird sich spätestens im Januar 2022 vorhersagen lassen, denn dann werden die neuen Grundsteuerwerte durch die Finanzämter ermittelt. Es ist den Kommunen anzuraten, die Einheitswerte und Messbeträge zu vergleichen und gegebenenfalls die Hebesätze anzupassen. Die Bundesländer, die die Öffnungsklausel nutzen, sollten deshalb jetzt noch ein Gesetz erlassen. Länder die sich noch nicht für ein bestimmtes Modell entschieden haben, sollten aufgrund der baldigen ersten Wertefeststellung zeitnah handeln, auch wenn die neue Grundsteuer erst 2025 fällig wird.


Rechtsanwalt Max-Josef Heider
Rechtsanwalt Max-Josef Heider

Autor:
Rechtsanwalt Max-Josef Heider, Siebeck Hofmann Voßen Rechtsanwälte München