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Immobilienvisualisierung


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3D-Visualisierungen sind zum Standard in der Immobilienvermarktung geworden. Jedoch warten Bauträger und Makler mitunter Wochen auf ihre Bilder. In puncto Kosten sind Visualisierungen schwer planbar und mit sehr individuellem Aufwand verbunden. Moderne Visualisierungsagenturen wollen dieses Dilemma aufbrechen.

Die visuelle Kommunikation ist für uns Menschen der wichtigste Informationskanal. Etwa vier Fünftel aller Informationen nehmen wir über die Augen wahr. Bilder spielen hierbei eine besondere Rolle: Sie bilden die Wirklichkeit ab, hinterlassen einen starken und bleibenden Eindruck und können begeistern. Nicht zufällig heißt es: „Ein Bild sagt mehr als tausend Worte“.

Einzelhändler nutzen diesen Effekt, indem sie in Online-Shops nicht nur statische Bilder ihrer Produkte bereitstellen oder im Ladengeschäft Produkte in unterschiedlichen Varianten und Kombinationen präsentieren. Vor allem in Online-Shops finden Kunden mehr und mehr Produktkonfiguratoren, mit denen sie Kleidung, Möbel oder Autos in ihrer Wunschvariante zusammenstellen und direkt erleben, wie ihr Produkt am Ende aussehen wird.

Digitale Visualisierung entscheidet über Verkaufserfolg

Gerade bei hochpreisigen Anschaffungen wollen Kunden nicht mehr die sprichwörtliche Katze im Sack kaufen. Dieser Trend hält auch im Immobilienbereich Einzug. Durch Immobilienvisualisierungen wird mit Hilfe eines vollständigen Bildes eine Brücke zwischen der fehlenden Vorstellungskraft und dem Marketing gebaut. Auf Basis von Plänen und Fotos erarbeiten Visualisierungsagenturen ein fotorealistisches Abbild der Immobilie, obwohl diese in einer Vielzahl der Fälle erst auf dem Papier existiert. Diese realitätsnahe Darstellung weckt Emotionen und kann vom Betrachter leichter in seiner Gesamtheit erfasst werden. Der potenzielle Kunde sieht das Bauprojekt direkt in der zukünftigen Nachbarschaft oder im Panorama der Berge. Immobilienvisualisierungen, ob in einem Print-Exposé oder digital, sind zu einem entscheidenden Argument für den Verkauf eines Objekts geworden.

Dabei gibt es unterschiedliche Arten der Immobilienvisualisierung. Am häufigsten treffen Kunden auf visualisierte Außenansichten. Anhand von Plänen und Umgebungsfotos kreieren Designer ein Was-wäre-wenn-Gefühl der Fassade und der Außenanlagen. Bei Innenvisualisierung richten 3D-Designer einen oder mehrere Innenräume bereits vor Baubeginn virtuell ein.

In 3D-Grundrissen erstellen Designer anhand von Plänen eine dreidimensionale Draufsicht auf den Grundriss einer Immobilie. Bei 360-Grad-Touren bewegt sich der Kunde interaktiv und spielerisch durch komplett eingerichtete Wohnungen oder Büros, kann sich drehen und per Mausklick oder Touch-Berührung von Raum zu Raum springen.

Eine Sonderform der Innenvisualisierung ist das Digital-Home-Staging, die virtuelle Einrichtung von Bestandsimmobilien. Digital-Home-Staging kommt beispielsweise zum Einsatz, wenn Altbauten erst saniert werden müssen oder wenn in einer Wohnung noch Vorbesitzer leben. Mithilfe von digital neu eingerichteten und renovierten Innenraum-Fotos erstrahlt der Altbau am Computer in neuem Glanz, bevor überhaupt mit dem Umbau begonnen wurde. Die Besitzer müssen niemandem Einblick in ihrem Wohnbereich gewähren. Trotzdem kann die Immobilie schon emotional vermarktet werden.

Wenn Zeit Geld ist

In der Immobilien- und Baubranche ist aufgrund der hohen laufenden Kosten Eile beim Verkauf geboten. Häuser, Wohnungen oder Büros veräußern sich nicht von heute auf morgen. Zudem ist Zeit in der Baubranche sprichwörtlich Geld. Um einen genügend hohen Cashflow zu erwirtschaften, müssen Bauträger Immobilien oft schon im Rohbau oder noch vor Baubeginn verkaufen. Verkäufer oder Vermieter von Bestandsimmobilien können sich keinen Leerstand leisten.

Statische Außen- und Innenvisualisierungen sind daher bereits Standard beim Immobilienverkauf, wobei Außenvisualisierungen überwiegen. Weniger häufig anzutreffen sind 360-Grad-Touren. Zudem bearbeiten Visualisierungsagenturen Projekte als Individualprojekte. Jedes Haus, jede Wohnung, jedes Zimmer wird individuell virtuell eingerichtet. Um ein realistisches Abbild zu liefern, müssen nicht nur Materialien und Möbel stimmig ausgewählt sein, realistisch wirken und der Einrichtungsstil zur Zielgruppe passen. Auch die Proportionen, Maßstäbe und der Lichteinfall im Raum müssen korrekt berechnet werden. Aus diesen Gründen kann es mehrere Wochen dauern, bis Visualisierungsagenturen liefern, weil jede Visualisierung von Grund auf neu gearbeitet wird. Und weil die Nachfrage das Angebot übersteigt. Am Ende stehen Zeit- und Kostenfaktoren, für die Bauträger und Makler Kosten und Nutzen abwägen.

Visualisierungen binnen zwei Wochen zum Fixpreis

Diese Marktlücke haben findige Unternehmer erkannt. Sie liefern Außen- und Innenvisualisierungen in deutlich kürzerer Zeit als bisher. Wie diese Visualisierungsspezialisten agieren, erklärt Michael Danklmaier von Miviso: „Wir haben festgestellt, dass Kunden immer wieder ähnliche Einrichtungsmuster wünschen. Daraus haben wir sechs verschiedene Einrichtungsstile entwickelt. Innerhalb jeden Stils greifen wir auf große 3D-Bibliotheken mit allen möglichen virtuellen Baumaterialien und Einrichtungsgegenständen zurück, die sich über die Jahre aufgebaut haben. Diese wurden so aufbereitet, dass der 3D-Visualisierer mit vergleichsweise geringem Aufwand den Raum einrichten kann.“ So könne Danklmaiers Unternehmen aufgrund professioneller Vorlagen und Templates in ihrer Bibliothek mit Drag-and-Drop auch komplexe Innenvisualisierungen mehrerer Räume binnen fünf bis zehn Werktage zum Fixpreis liefern, verspricht der Unternehmer. Außenvisualisierungen sind komplexer. Diese sind in zwei bis drei Wochen produziert.