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Maß der baulichen Nutzung – aus Obergrenzen werden Orientierungswerte


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Der Bundestag hat in der 19. Legislaturperiode einige bedeutende Gesetzgebungsvorhaben abgeschlossen. Hierunter fällt unter Anderem das in der Fachliteratur viel diskutierte Baulandmobilisierungsgesetz, das am 23.06 diesen Jahres in Kraft getreten ist.

Neben der Schaffung des sektoralen Bebauungsplans, der Erweiterung des Baugebots und der Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte wurde auch § 17 BauNVO, der die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung regelt, an entscheidender Stelle überarbeitet.

Während § 17 BauNVO bisher vorsah, dass die in dessen Tabelle angegebenen Werte Obergrenzen darstellen, die nur in begründeten Ausnahmefällen überschritten werden durften, sind die Werte nun nur noch als Orientierungswerte ausgestaltet.

Hintergrund der bisherigen Obergrenzen war eine geordnete städtebauliche Entwicklung und die Entstehung einer vertretbaren Bebauungsdichte, weshalb die Obergrenzen nur in Ausnahmefällen überschritten werden durften. Das Bundesverwaltungsgericht führte beispielsweise aus, dass eine Überschreitung nur in städtebaulichen Situationen möglich sei, die nicht alltäglich und nicht in beliebiger örtlicher Lage anzutreffen seien. Die neue gesetzliche Formulierung, dass die Werte „Orientierungswerte für Obergrenzen“ darstellen, wirft Themen auf, die die Praxis derzeit vor einigermaßen große Probleme stellt.

Die Frage, die sich Kommunen nun stellt, wenn sie das Maß der baulichen Nutzung gem. § 16 BauNVO festsetzen will, ist schlicht, ob die bisher als Obergrenzen ausgestalteten Werte nun beliebig Überschritten werden dürfen beziehungsweise wo hier die Grenzen zu ziehen sind.

Vorab ist zu sagen, dass der Gesetzeswortlaut zu dieser Frage keine Antwort liefert. Auch der Gesetzgeber bietet in der Bundestagsdrucksache 19/22869 eine eher unbefriedigende Antwort, in dem er nur Mitteilt, dass die Frage des Umgangs mit den Orientierungswerten eine Frage der ordnungsgemäßen Abwägungsentscheidung sei, die von der konkreten planerischen Situation in der jeweiligen Gemeinde abhänge.

Letztlich kann die Novellierung der Vorschrift nichts Anderes bezwecken, als dass die Obergrenzen wie Orientierungswerte anzuwenden sind, sodass eine Überschreitung der Werte ohne weiteres möglich sein muss, solange die Kommune eine ordnungsgemäße Abwägung trifft. Hier müssen öffentliche und private Belange gegen die Einhaltung der Orientierungswerte abgewogen werden, was heißen soll, dass die Kommune letztlich durch entsprechende Planungslyrik begründen muss, weshalb sie beabsichtigt, von den Orientierungswerte abzuweichen. Die Grenzen der Überschreitung dürfte die Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die Vermeidung städtebaulicher Missstände sein.

Wo hier allerdings Grenzen zu ziehen sind, ist bislang völlig offen. Es bleibt abzuwarten, wie Gerichte die Überschreitungen beurteilen werden. Solange die Rechtsprechung sich nicht eingehender mit dieser Frage befasst hat, besteht für Kommunen ein nicht unerhebliches Risiko, wenn sie beabsichtigen die Orientierungswerte zu überschreiten, weshalb anzuraten ist, die Werte nur moderat zu überschreiten und auf eine fehlerfreie Abwägung zu achten.

Stimmen aus der Fachliteratur (so zum Beispiel Otto in ZfBR 2021, 626) ist zuzustimmen, dass die Formulierung der Novellierung eher schlecht als recht gelungen ist und es sich angeboten hätte, die aufgelisteten Werte als Orientierungswerte festzusetzen, deren Überschreitung abzuwägen ist, wobei auch dann die Frage offen bleibt, wo jeweils Grenzen zu ziehen sind.

Autor:
Rechtsanwalt Max-Josef Heider, Hofmann Voßen Rechtsanwälte München


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