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Kauf von Wohnimmobilien-Neuregelung der Verteilung der Maklerkosten

Die Partei, die einen Makler beauftragt hat, kann die Maklercourtage beim Erwerb bzw. der Veräußerung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses in Verträgen, die bis zum 22. Dezember diesen Jahres abgeschlossen werden, auf die andere Partei abwälzen.

Neuregelung ab Ende 2020

Neue gesetzliche Regelungen gelten hingegen für Maklerverträge, die ab dem 23. Dezember 2020 geschlossen werden. Neu geregelt wird die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnraum und Einfamilienhäuser.  Diese neuen Regelungen sollen verhindern, dass die Kosten auf die andere Partei abgewälzt werden. Der Gesetzgeber hat die §§ 656a bis c BGB neu geschaffen, die am 23. Juni 2020 im Bundesgesetzblatt verkündet wurden und am 23. Dezember 2020 in Kraft treten.

Bisher war es von Region zu Region verschieden, wer bei einem Immobiliengeschäft die Maklerprovision zu tragen hatte. In den meisten Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer für gewöhnlich die Provision zu etwa gleichen Teilen, während in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und in Teilen von Niedersachsen gebräuchlich ist, dass der Käufer die gesamte Maklerprovision trägt.

 Aufbau von Wohneigentum soll erleichtert werden

Für Bürgerinnen und Bürger mit geringem bis mittleren Einkommen ist es sehr schwierig, Wohneigentum aufzubauen. Dies hat der Gesetzgeber erkannt, weshalb er die Neuregelungen geschaffen hat. Die Käufer sollen entlastet werden, indem die Verteilung der Maklerkosten als Teil der Nebenkosten neu geregelt werden, denn bisher wurde der Makler meist vom Verkäufer beauftragt.

Gerade in vielen deutschen Städten mit hoher Nachfrage und geringem Angebot kann der Verkäufer es sich leisten, die Maklerkosten ganz dem Käufer aufzubürden, da der Käufer in der Regel Glück hat, im knapp bemessenen Angebote, überhaupt eine Immobilie erstehen zu können. Dieser faktischen Zwangslage für den Käufer will der Gesetzgeber mit der Neuregelung entgegentreten.

Es soll verhindert werden, dass die Maklerkosten, die ja vom Käufer verursacht wurden und vor allem in seinem Interesse stehen, vollständig oder zum überwiegenden Teil dem Käufer aufgebürdet werden.

Kein Bestellerprinzip beim Verkauf

Bereits seit 2015 besteht bei der Mietwohnungsvermittlung das sogenannte Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass derjenige die Maklercourtage zu tragen hat, der den Makler beauftragt hat. In der Theorie trägt die Maklerprovision in den weit überwiegenden Fällen der Vermieter, da dieser den Makler meist beauftragt hat. In der Praxis sieht dies aufgrund der hohen Nachfrage am Mietmarkt allerdings oft anders aus.

Ein Bestellerprinzip wird es mit der Neuregelung nicht geben. Der Gesetzgeber hat wohl daran gedacht, dass auch der Käufer von der Tätigkeit des Maklers profitiert, weshalb die Weitergabe der Maklerkosten an den Käufer nicht in Gänze ausgeschlossen werden soll.

Zum einen soll die Transparenz und Rechtssicherheit beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern erhöht werden, zum anderen soll eine bundesweite Regelung geschaffen werden. Die Käufer sollen vor der Ausnutzung einer faktischen Zwangslage geschützt werden, deren Regulierung im Interesse des Verbraucherschutzes erforderlich ist.

Maklerprovision soll sich nach Angebot und Nachfrage richten

Verkäufer und Makler verständigen sich in der Praxis meist über die Provisionszahlungspflicht des Käufers zu einem Zeitpunkt, in dem die Vertragsverhandlungen mit dem potentiellen Käufer noch nicht begonnen haben. Vor dem Hintergrund eines materiell verstandenen Bestellerprinzip erscheint dies dem Gesetzgeber wohl unangemessen. Derjenige, der kostenpflichtige Dienste veranlasst, sollte auch für die so entstandenen Kosten aufkommen und diese zumindest nicht vollständig auf eine dritte Partei abwälzen können.

Da der Käufer die Maklerprovision in diesen Fällen nicht selbst trägt, sondern der Käufer, wird für den Verkäufer auch kein Anreiz geschaffen, über die Maklerprovision zu verhandeln.

Dem gesetzlichen Leitbild widerstrebt es, dass sich die Maklerprovision in diesen Fällen nicht nach Umfang der vom Makler geschuldeten Leistung, oder den Grundsätzen von Angebot und Nachfrage bestimmt, sondern vielmehr nach regional abhängigen Prozentsätzen, die mit steigender Tendenz zwischen 4,76 % und 7,14 % liegen.

 Obergrenze bei 50 %

Die Weitergabe von Maklerkosten an die andere Partei soll nach der neuen Gesetzgebung nur noch bis zu einer maximalen Obergrenze von 50 % der Maklercourtage möglich sein.

Gemäß dem neuen § 656d Abs. 1 BGB kann, wenn der Makler z.B. nur von einer der Partei des Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus vertraglich beauftragt wird, nicht mehr vereinbart werden, dass die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns verpflichtet ist. Wirksam ist eine solche Vereinbarung vielmehr nur dann, wenn die Partei, die den Makler beauftragt hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Die Provision ist anderenfalls insgesamt hinfällig und der Maklervertrag unwirksam.

Zusammengefasst bedeutet dies, dass grundsätzlich die Partei, die den Makler beauftragt hat, die Maklervergütung zu zahlen hat. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiter zu reichen, sind nur dann wirksam, wenn die weitergereichten Kosten max. 50 % der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen.

 Gelegenheitsmakler nicht betroffen

Die neuen Regelungen gemäß § 656 b BGB finden allerdings nur dann Anwendung, wenn der Makler ein Unternehmer und der Käufer eine natürliche Person ist. Diejenigen Makler, die nur in geringem Umfang tätig sind, sogenannte Gelegenheitsmakler, sind von der neuen Vorschrift nicht betroffen. Darüber hinaus kann ein Maklervertrag gemäß § 656 a BGB nun erstmals nicht mehr konkludent abgeschlossen werden, sondern bedarf zu seiner Wirksamkeit der Textform.

Private Käufe von Wohnimmobilien sollen also von sonstigen Kaufnebenkosten entlastet werden. Dadurch sollen sich die Bürgerinnen und Bürger  nach Berechnung des Gesetzgebers jährlich 629 Millionen € einsparen

Makler müssen Umsatzrückgang befürchten

Eine gute Nachricht sind die neuen Regelungen für den überwiegenden Teil der Makler wohl nicht, da diese in vielen Fällen dazu führen werden, dass Käufer in geringerem Umfang als bisher für die Kosten des Maklers aufkommen müssen.

Es ist zu erwarten, dass Verkäufer vermehrt darauf verzichten werden, einen Makler zu beauftragen, weil sie dessen Kosten nur noch allenfalls zur Hälfte an den Käufer weitergeben können. Es ist zu vermuten, dass dies zu Umsatzverlusten bei Maklerunternehmen führen wird. Unter der Annahme das Makler künftig seltener bestellt werden, weil die Auftraggeber, im Regelfall die Verkäufer, nicht zu hälftigen Übernahme der Maklerprovision bereit sind, rechnet der Gesetzgeber mit einem Auftragsrückgang im Maklergewerbe von 10 %.

Ferner wird es zu einem stärkeren Preis-und Qualitätswettbewerb zwischen den Maklerunternehmen kommen. Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass die Neuregelung dazu führen wird, dass allein aufgrund sinkender Provisionen Mindereinnahmen bei Maklerunternehmen i.H.v. 75.000.000 € jährlich zu erwarten sind.


Autor:
Rechtsanwalt Max-Josef Heider – Siebeck Hofmann Voßen Rechtsanwälte